jueves, 18 de febrero de 2021

Enajenación de inmuebles de una sociedad concursada y cancelación de hipoteca: alcance de la calificación registral

La Resolución de la DGSJFP de 5 de febrero de 2021, publicada en el BOE de hoy 18 de febrero de 2021, y que podéis leer aquí, resuelve el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Madrid nº 44, por la que se deniega la cancelación de determinadas hipotecas como consecuencia de un auto judicial por el que se autoriza la enajenación de inmuebles de la concursada.

En concreto, se había solicitado la cancelación de las hipotecas constituidas con anterioridad al concurso de acreedores sobre ciertos inmuebles objeto de venta directa en ausencia de plan de liquidación y constando la notificación al acreedor privilegiado del propósito de la venta y del precio pactado sin que éste hubiera manifestado oposición, y sin que tampoco constase el consentimiento expreso. El registrador entendió que se precisa indicar que la parte del precio que van a recibir los acreedores con privilegio especial es igual o superior al valor de su garantía, ya que en otro caso sería imprescindible que hubieran manifestado expresamente su conformidad de conformidad con los artículos 149.2 y 155.4 Ley Concursal (actual artículo 210 Texto Refundido de la ley concursal). Por su parte, el recurrente entiende que se trata de un aspecto que ya ha comprobado el juez del concurso y que es una cuestión que escapa de la calificación registral.

La Resolución parte de considerar que el registrador tiene, en relación a los documentos judiciales la obligación de calificar determinados extremos, entre los cuales no está el fondo de la resolución, pero sí el de examinar si en el procedimiento han sido emplazados aquellos a quienes el Registro concede algún derecho que podría ser afectado por la sentencia, con objeto de evitar su indefensión proscrita.

Así, basándose en distintas resoluciones de la DGRN y en las Sentencias del TS de 21 de octubre de 2013, 14 de diciembre de 2015 y 21 de noviembre de 2017, se considera que es “incontestable que es competencia y obligación del registrador de la propiedad comprobar que el mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro cuya cancelación se ordena por el tribunal”. O, dicho de otro modo, el registrador debe valorar el cumplimiento de los requisitos legales, pero no revisar el fondo de la resolución judicial en la que se base el mandamiento de cancelación.

En base a ello, y situándose en el contexto concursal, la Resolución atiende a lo señalado en el vigente art. 210 TRLC (que concuerda con el anterior 155.4 LC), así como a lo que ya expresó en la resolución de 17 de mayo de 2018, según la cual cuando la transmisión se hace sin subsistencia de la garantía, se distingue según el precio alcance o no el valor de dicha garantía, siendo en este segundo caso necesario que presten su conformidad todos los acreedores con privilegio especial, o, si se trata de la enajenación de una unidad productiva, los acreedores de este tipo que representen el 75% del pasivo de esta naturaleza. 

En definitiva, resulta legalmente exigido que para cancelar las hipotecas anteriores al concurso del titular registral en la enajenación de los que los acreedores con privilegio especial como son los hipotecarios es preciso que hayan tenido la participación legalmente exigible, lo cual habría sucedido en el presente asunto por cuanto, según el auto de 27 de enero de 2020 que acordó autorizar la venta de las fincas, en ausencia de plan de liquidación, se había concedido específica audiencia al acreedor con privilegio especial, notificándole el propósito de la venta, así como el precio y grado de satisfacción de su crédito, sin que se haya mostrado oposición, por lo que debe concluirse que han sido plenamente respetadas las exigencias del artículo 155.4 LC, en la interpretación hecha por la STS de 21 de noviembre de 2017 anteriormente citada. Asimismo, en el Auto de 27 de enero de 2020 se resalta que se había verificado que la transmisión respetaba los derechos del acreedor con privilegio especial reconocidos en el art. 155.4 LC, por lo que procedía ordenar la transmisión libre de cargas.

En conclusión, si en el procedimiento judicial se ha considerado que se habían cumplido los requisitos que la Ley Concursal prevé para que se pueda llevar a cabo la cancelación de las hipotecas existentes sobre la finca, entendiendo que los acreedores con privilegio especial afectados han tenido la intervención adecuada en el proceso concursal, excede de las facultades de calificación que el artículo 100 del Reglamento Hipotecario otorga a los registradores, el discrepar de esta valoración y entender incumplidos dichos requisitos.


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