El Tribunal Supremo, mediante la reciente sentencia núm. 1232/2024, de fecha 3 de octubre de 2024, se ha manifestado sobre la posibilidad de que una comunidad de propietarios pueda adoptar un acuerdo por el que se prohíba el ejercicio de la actividad de apartamentos o alquileres turísticos. Se trata de una sentencia que puede ser especialmente controvertida, y que seguramente dará lugar a posteriores pronunciamientos.
En concreto, los hechos tienen sus antecedentes en el acuerdo adoptado por una comunidad de propietarios, por mayoría que superaba los tres quintos, pero no por unanimidad, que aprobó prohibir en el edificio la actividad señalada. Más en concreto, en el propio acuerdo se indicó que “Al necesitar una mayoría cualificada, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretariado de la comunidad en el plazo de 30 días naturales. Por lo que junto con este Acta se enviará a los propietarios una remisión de voto”. Tras remitirse el acta de la junta a todos los propietarios y no haber ninguna discrepancia en el plazo de 30 días naturales, el acuerdo quedó aprobado.
No obstante, un propietario persona jurídica instó la nulidad por no haberse adoptado el acuerdo por unanimidad. Si bien en primera instancia fue desestimada por entenderse que el art. 17.12 LPH permite prohibir la actividad de pisos turísticos con la doble mayoría de 3/5 que prevé el precepto, la Audiencia Provincial estimó el recurso de apelación argumentando que el art. 17.12 LPH permite limitar o condicionar la actividad de alquiler de los pisos turísticos, pero no prohibirla totalmente. El recurso de la comunidad de propietarios se centra en señalar que la posibilidad de limitar y condicionar incluye también la prohibición.
La cuestión controvertida es determinar, por tanto, si la expresión normativa del art. 17.12 LPH, referente al “acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad…” comprende o no la prohibición. Para resolverlo, el TS atiende a lo señalado en el art. 3.1 CC, esto, cómo debe llevarse a efecto la interpretación de las normas jurídicas:
- Desde un punto de vista semántico, la expresión legal «limite o condicione» establece dos supuestos distintos y alternativos, uno de menor intensidad (el condicionamiento) y otro de mayor alcance (la limitación), y dentro de esta última nada impide que la limitación pueda llegar a la prohibición de la actividad. En efecto, según el DRAE, limitar es poner límites y también fijar la extensión que puede tener la autoridad o los derechos y facultades de alguien, por lo que la posibilidad de limitar la actividad de pisos turísticos en el inmueble puede suponer también su completa prohibición, que sería el máximo del límite.
- Desde una interpretación teleológica, el preámbulo de la norma lleva a interpretar que la limitación de la actividad comprende su prohibición, ya que la voluntad del legislador es proclive a favor del arrendamiento residencial frente al turístico, al que pretende restringir.
- A su vez, atribuir a los propietarios la facultad de limitar o condicionar tiene su fundamento en que la actividad puede generar molestias o perjuicios, ya que si fuera inocua no tendría sentido que se pudiera limitar, lo cual la experiencia demuestra que acontece especialmente en zonas de mayor incidencia turística, dificultando la conciliación entre ocio y descanso. De ahí que la norma prevea la posibilidad de limitar si se da la mayoría señalada, por cuanto se respetan los intereses en conflicto.
El art. 17.2 LPH, por tanto, opera como excepción al régimen de unanimidad, al introducir la doble mayoría de tres quintos, “por lo que sería contradictorio someter la prohibición de los alquileres turísticos al régimen de unanimidad, puesto que ello sería tanto como hacerla imposible, ya que bastaría el voto en contra del propietario del piso en el que se pretende ejercer la actividad para impedirlo”.
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